El mercado de alquileres de Salta atraviesa una situación que hace unos años parecía difícil de imaginar: ya no se trata solamente de cuánto aumenta el alquiler, sino de cuánto puede pagar el inquilino y cuánto está dispuesto a resignar el propietario para mantenerlo.
La morosidad, según datos difundidos por el sector inmobiliario, pasó de niveles históricos inferiores al 5% a ubicarse actualmente entre el 5% y el 15%, dependiendo del segmento. El dato fue señalado por Juan Martín Biella, de la Cámara Inmobiliaria de Salta, quien advirtió sobre el deterioro de la capacidad de pago de las familias.
La situación también modificó la negociación entre las partes. Muchos propietarios prefieren renegociar las condiciones antes que perder a un buen inquilino, especialmente en un escenario donde conseguir un nuevo locatario tampoco garantiza recuperar rápidamente los ingresos perdidos.
Más oferta y más margen para negociar
Otro cambio importante se observa en la cantidad de propiedades disponibles.
En mayo, desde el sector se había señalado que la oferta de alquileres había crecido fuertemente: de menos de un centenar de propiedades disponibles se pasó a más de 500. Ese escenario le dio al inquilino mayor capacidad para comparar, elegir y negociar.
Y la negociación no siempre termina en un aumento.
En algunos casos, los contratos se mantienen con incrementos menores a los previstos, se acuerdan nuevas condiciones o directamente se posterga una actualización para evitar que el inmueble quede vacío.
La lógica es sencilla: para un propietario puede ser preferible resignar parte de una suba y conservar un inquilino cumplidor antes que afrontar meses sin cobrar, gastos de mantenimiento y el costo de volver a poner la propiedad en el mercado.
El problema no es solamente el alquiler
Desde el sector inmobiliario también ponen el foco en los costos que recaen sobre las propiedades.
Biella señaló que los servicios y los impuestos vinculados a los inmuebles tuvieron incrementos muy fuertes y que, en determinados casos, llegaron a superar ampliamente la evolución de los alquileres.
Sin embargo, esta cifra debe tomarse como una referencia planteada por el sector y no como un aumento uniforme para todos los impuestos y servicios.
El resultado es una ecuación cada vez más ajustada: el propietario necesita cubrir los costos de mantener el inmueble, mientras que el inquilino enfrenta ingresos que no siempre acompañan el ritmo de los gastos.
Cuidar al buen inquilino
En este escenario aparece una nueva regla de juego para el mercado: la estabilidad empieza a valer tanto como el precio.
“Cuiden si tienen un buen inquilino”, es el mensaje que transmiten desde el sector inmobiliario.
La recomendación tiene una explicación económica. Un inquilino que paga regularmente, cuida la propiedad y mantiene una relación estable representa una previsibilidad que hoy resulta especialmente valiosa.
Por eso, en lugar de una carrera permanente por aumentar el alquiler, algunos propietarios están optando por negociar y sostener contratos, mientras los inquilinos buscan conservar viviendas que todavía puedan pagar.
El mercado, en definitiva, está encontrando un nuevo equilibrio: más oferta, más negociación y menos margen para imponer aumentos sin tener en cuenta la capacidad real de pago.
Y mientras el crédito hipotecario comienza a aparecer nuevamente como una alternativa para algunos sectores, el alquiler sigue siendo la única puerta de entrada a una vivienda para miles de familias salteñas. El desafío, ahora, es que esa puerta no termine cerrándose por falta de capacidad de pago.