Salta sumó una nueva herramienta para intentar resolver dos problemas que muchas veces parecen ir por carriles separados: cómo preservar el patrimonio arquitectónico sin cargar todo el costo sobre sus propietarios y, al mismo tiempo, cómo acompañar el crecimiento inmobiliario de la ciudad sin seguir expandiendo de manera desordenada.
La respuesta que propone la Municipalidad se llama Impulso Urbano.
El programa fue presentado este jueves en el Teatro Municipal y establece un mecanismo de transferencia de capacidad constructiva entre privados.
En términos simples, un propietario de un inmueble ubicado en un área patrimonial protegida, que por normativa no puede aprovechar todo el potencial constructivo de su terreno, podrá transferir esa capacidad a otro propietario o desarrollador que tenga un proyecto en un sector habilitado para construir con mayor densidad.
No se trata de un subsidio ni de un pago municipal.
La operación será privada. El propietario del inmueble protegido podrá obtener un ingreso por esa capacidad constructiva que no puede utilizar, mientras que el desarrollador que la adquiera podrá incorporarla a su proyecto y, según las condiciones de cada zona, sumar una o dos plantas adicionales.
La Municipalidad actuará como reguladora e intermediaria del sistema, definiendo las condiciones normativas para que esas operaciones puedan concretarse.
Del patrimonio inmovilizado a una fuente de financiamiento
Uno de los puntos centrales del programa aparece en el área patrimonial del centro.
Hasta ahora, muchos propietarios debían conservar edificios protegidos sin contar con una herramienta específica que les permitiera financiar las obras de mantenimiento, restauración o puesta en valor.
Impulso Urbano busca cambiar esa lógica.
La posibilidad de transferir capacidad constructiva pretende convertir una restricción urbanística en un activo económico capaz de generar recursos para conservar esos inmuebles.
La coordinadora general de Planificación Territorial, Mariana Zoricich, explicó que la iniciativa completa un proceso de actualización normativa que el municipio viene desarrollando desde hace tres años.
Según señaló, el objetivo es contar con un marco que permita recibir nuevas inversiones y acompañar el crecimiento de la ciudad de forma más ordenada.
Más densidad, pero donde la ciudad pueda absorberla
El otro lado del esquema está en las zonas receptoras.
Los desarrolladores que construyan en sectores habilitados podrán adquirir esos derechos y sumar superficie edificable dentro de los límites establecidos para cada área.
La lógica es concentrar mayor densidad en lugares que tengan condiciones urbanas para recibirla, en lugar de extender indiscriminadamente la mancha urbana.
De esa manera, el programa busca conectar preservación, inversión y renovación urbana dentro de una misma herramienta.
También pretende generar nuevos incentivos para recuperar sectores deteriorados del centro y sostener la actividad comercial y turística ligada al patrimonio.
Un nuevo paso en la actualización urbana
Impulso Urbano articula las disposiciones del nuevo Código de Planeamiento Urbano, el PRAC y la normativa provincial de preservación patrimonial.
Los propietarios interesados podrán iniciar el trámite en la Municipalidad para conocer qué capacidad constructiva les corresponde transferir y bajo qué condiciones.
También ya se encuentra disponible la plataforma Salta 3D, que permite consultar online la normativa urbanística aplicable a cada inmueble.
La presentación reunió a representantes del Colegio de Arquitectos de Salta, CADISAL, COPAIPA, CoPAUPS, profesionales del sector y funcionarios provinciales y municipales.
El presidente de CADISAL, Sixto Torino, valoró la puesta en marcha de la herramienta y destacó que desde la cámara venían trabajando desde hace tiempo para que un esquema de este tipo pudiera concretarse.
La propuesta abre ahora una etapa nueva: comprobar si esa capacidad constructiva que hasta hoy estaba “atrapada” en los inmuebles protegidos logra transformarse en recursos para conservar patrimonio y, al mismo tiempo, en una vía para canalizar nuevas inversiones hacia las zonas donde Salta busca crecer.